短缺时代，野蛮生长的公司文化能帮助“黑马”公司攻城略地，开疆扩土；但当房地产供需和监管格局发生陡转时，最容易出问题的也是这类公司
文
刘建中
中梁控股集团有限公司（.HK，下称中梁控股）近年来异*突起，是房地产行业的一匹“黑马”。其全口径销售额，从年的亿元猛增至年的亿元；归母净利润，则从年的-1.7亿元跳升到年的38.3亿元。
这得益于其快速周转的开发策略。与之相应，中梁控股似乎形成了一种野蛮生长的文化。
在房地产短缺时代，这种文化，可以帮助公司攻城略地，开疆扩土。但当房地产供需格局和监管格局发生转变时，与野蛮生长伴生的不规范、不透明，可能让公司陷入危机。
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重要信息披露不准确、不规范IPO招股书、公司年报、半年报，是上市公司与投资者有效沟通的最重要公开材料，应力求做到详细、准确、规范。笔者从业多年，读了无数IPO招股书和年报，中梁控股的招股书和年报，实在难称合格。
举两个比较典型的例子——
1、年报数据与IPO招股书数据相互矛盾
年7月16日，中梁控股在香港交易所主板挂牌。其年报记录了年年末按地理位置划分的、中梁控股附属公司的土地储备总量明细。其中，辽宁省有23个项目，土地储备为万平米。
而其IPO招股书显示，年6月27日，公司以及附属公司在辽宁省只有两个项目，分别是沈阳中梁首府、大连中梁观澜壹号院，其土地储备分别为3.8万平方米和12.3万平方米。
综合以上两个信息，可以得出推论：在短短半年内，中梁控股在辽宁省的项目突然增多了21个，土地储备面积增多了.9万平米，土地储备翻了17.7倍。
地产公司土地储备增多，一般只有两个途径：一是购入土地；二是收购其他公司股权，使被收购公司成为附属公司。
先看第一种途径。年中梁控股新购入的辽宁土地分别是：大连金州区金州湾地块，土地储备9.2万平米；大连市旅顺口区水师营1号2期地块，土地储备10.7万平米；沈阳市大东区望花城中村9号地块，土地储备13.2万平米。以上合计33.1万平米；
再看第二种途径。年中梁控股收购的附属公司只有一家：即山东明耀置业有限公司。该公司的在建物业价值约2亿元，那么对应的土地储备不会大于20万平米（每平米价值基本不可能小于元人民币）。
两种途径相加，中梁控股年土地储备增加量不会超过55万平米。这和从两份公开报告中推导出的.9万平米增量，相去甚远。
土地储备面积，是判断房地产公司价值和未来发展的重要依据，是投资者非常