年的四万亿强刺激标志房地产*金时代的末尾，那一年，佳兆业首登资本市场。往后十余年，房地产行业暴利不再，开发商比拼内功，摸索白银时代生存之道。
销售数字从60亿到超千亿；总资产从亿增近亿；布局城市从10个增至50个。这是佳兆业上市11年解锁的成绩。外界对佳兆业的印象或许停留在旧改，作为国内最早深耕旧改的房企之一，佳兆业的基本盘20年始终如一。
精于旧改，不止于旧改，是佳兆业突围关键。
认真做好一件事，旧改还是护城河一个月前，一座深圳新地标封顶，为特区建立40周年献礼。楼高米，地上50层，地下4层，总建筑面积约13万平方米，名为佳兆业金融科技中心。自年接手子悦台项目并将其改造成深圳佳兆业中心开始，佳兆业集团打造城市地标建筑的步伐从未停止，陆续打造了广州中石化大厦、惠州佳兆业中心、北京佳兆业广场、大连佳兆业中心、珠海佳兆业中心、上海佳兆业金融中心等一系列区域商务地标。旧改起家的规模房企不在少数，好处显而易见：旧改拿地价格低，且相较招拍挂开发商的规划调整空间更大，毛利率更高。很长时间以来，佳兆业的毛利率都在30%甚至40%，同行则大多在20%-30%徘徊。但同时，旧改也存在开发周期长，风险高，产权分散等难题，和*府、拆迁户打交道的繁琐，让许多地产商对旧改望而却步。真正要把城市改造做得专业、漂亮，远不是砸钱就能完成的。年，佳兆业集团组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司，之后更名为佳兆业城市更新集团。精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才扎根于此，形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。今年上半年，佳兆业有3成的合约销售额来自深圳，住宅成交均价高达元/平方米，而深圳旧改的土地成本仅约1.4万元/平方米，存在很大的利润空间，反映到财务数字里，佳兆业的核心净利率及股东应占核心净利率分别高达14%和16%。作为对比，艰难年月里行业净利率已普遍下滑到10%以内。潮水退去，方显英雄本色；后白银时代，佳兆业穿越周期，老手艺愈发精纯。更让人惊叹的是佳兆业的粮食储备。截至年6月30日，公司土地储备约万平方米，（权益比约72%），足够未来五年发展，其中过半土储位于粤港澳大湾区内。中国地产看华南，华南楼市看深圳。佳兆业生于厮长于厮，先发优势从未丢失。在深圳、广州及中山等大湾区市场内，佳兆业拥有万平方米的旧改土储，旧改土储占总土储面积的21%，旧改土储货值约亿元，占总货值约41%。11月30日，佳兆业击败近20位对手通过摇号拿下广州南沙湾热门地块，成交楼面价打破了南沙区的楼面价纪录，旧改护城河优势进一步提升。生态联动初长成，多元业务分散风险高手的武器库里总不会只有一把武器。上市后不久，佳兆业的战略开始转向“中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。迈过百亿门槛后，佳兆业又在行业里率先多元化布局，寻找新的盈利增长点。现在，佳兆业“地产+城市更新+产业”三驾马车齐头并进，纵深布局城市运营全产业链，以地产为核心，以相关多元产业为支撑，发挥产业协同优势，打造独特的市场竞争力。佳兆业的多元化逻辑佳兆业集团首席经济学家、集团控股副总裁刘策做过阐述：“现在不少地产商为了现金流而活，盈利沦为次要目标。地产商已经无法控制拿地成本了，它们在一二线城市布局重合，招拍挂公开市场激烈地竞价拿地。”刘策说，“如果企业要实现盈利，则要比拼运营能力，尤其是周转速度和资金成本。”因此，当房地产业的高盈利、高估值难以为继时，地产商要充分利用现金流，找到新的赛道，探寻多元化业务发展的机会。如果只看佳兆业本身规模，它依旧保持了中高速增长，全年销量迈入千亿几无悬念，但放眼整个行业早已进入存量时代，因为调控*策、融资环境，以及城市布局等原因，小房企在去年成批倒下，头部房企活得也不轻松。如前所述，依靠旧改上的优势——毛利相对高，经验难复制——佳兆业可以维持较高的增速。但资本市场对纯地产公司已经失去兴趣，相反一些房地产服务链条上的优质企业，价值得到挖掘、释放。事实上，用房企来定义佳兆业集团已显得过时，目前集团投资项目涵盖了综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营等超20个产业和细分领域。佳兆业每踏入一个领域，便选择优秀的人才去做专业的事，通过收购来避免不必要的试错，比如进*医疗健康，医院医院，未来将探索健康小镇新模式；做足球，就引入国际团队，完善训练场地，深圳球队时隔七年得以重返中超。从低估值的房地产业向高估值的多元化产业转移，打造产业链闭环，佳兆业一直在变，同时坚守初心。目前佳兆业旗下拥有佳兆业集团控股（.HK）、佳兆业美好（.HK）、佳兆业健康（.HK）、佳云科技（.SZ）、南太地产（NTP.US）、双林生物（.SZ）等六大上市平台。其中物业板块可圈可点，因为母公司城市更新项目的强大实力，佳兆业美好在项目品质、财务利润和项目规模等方面的持续增长提供良好的支撑。截至年6月30号，佳兆业美好进驻全国44个城市。总管理项目个，管理面积达万平方米，品牌估值达58.02亿元。近期，佳兆业美好还获评亚洲公关“杰出上市公司大奖”。接近佳兆业人士向野马财经透露：“接下来佳兆业将在聚焦地产主业的同时，发力大文旅、大健康、新科技作为主力方向，打造新的增长极。”深耕湾区有回响，机构评级亦可期旧改项目周期长、前期投入大，对企业现金流要求较高，佳兆业的杠杆率一直备受