编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。继年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出，从房价、土拍、*策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的楼市这一年。
城市综述：全域限价、新房倒挂、抢房成风，年宁波楼市迎来连续第6年的大涨，整体表现为“量价齐升”。宁波市六区商品住宅成交约6.76万套，均价元/㎡，创历史新高。与此同时，*府持续“加码”房地产市场调控，限购升级、增大购房成本，以降温过热市场。预计年宁波楼市继续稳步向前，小幅攀高。
一、新房：市六区卖了6.76万套，大市区卖了13.6万套，创历史新高
据克而瑞数据统计，年宁波大市区商品住宅成交约13.6万套，成交建筑面积约万㎡，成交金额约亿元，成交均价元/㎡，4个数值均创历史新高，并保持了自年以来宁波新房年度成交量连续上涨的态势。
其中，大市区商品住宅成交量达套，较去年上涨19.5%；市六区商品住宅成交套，年涨幅为12.9%。房价方面，宁波全市商品住宅成交均价元/㎡，较去年上涨6.84%；市六区均价元/㎡，较去年的元/㎡上涨超9个百分点。
另据国家统计局发布数据显示：年1-12月份，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨4.3%，同比平均上涨5.9%。
来自鄞州的东部江山万里、龙湖天曜，海曙的绿城交投晓风印月、海语天下，杭州湾的绿地海湾，镇海的万科海上都会，以及北仑的春江明月，都在年收获了40亿元以上的成绩。其中绿地海湾收获58.5亿元，是年宁波楼市唯一一个破50亿元级单盘。
作为宁波“第六区”的奉化表现同样表现抢眼，全年成交套，仅次于慈溪（含杭州湾），赶超鄞州，排名第二。其中恒大御海天下以套年度成交量位列宁波第三、奉化第一。伴随着3号线鄞奉段的开通运营，以宝龙奉甬新城为代表，购房者想要在年买到奉化TOD住宅，摇号是必经之路。如绿城桂语朝阳、荣安林语春风这样的“1万+”楼盘，是年奉化成交主力。
而鄞州的宝龙广场、东部江山万里、凤起潮鸣、保利湖光印等单价“4万+”的主城区倒挂盘同样一房难求。
年，各家房企在宁波交出了亮眼答卷。从成交金额榜来看，绿城以超亿元夺冠，成为年度唯一的宁波亿级开发商。同时有8家开发商业绩超亿，分别为万科地产、荣安地产、碧桂园、雅戈尔、中南置地、绿地控股、龙湖集团和保利发展。
二、一二手房价倒挂加剧，买新盘比二手房划算
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相较新房的房价涨幅，年宁波二手房的成长更为明显。
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据国家统计局发布数据显示，年1-12月份，宁波市二手住宅销售价格环比累计上涨8.6%，同比平均上涨8.2%。
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受调控的影响，新房的价格涨不上去，而相对的，二手房价却一再蹿升，“买新盘比二手房划算”逐渐成为一种共识。??
据宁波市房产市场管理中心发布数据显示，年宁波市五区二手房住宅成交套。??
根据对过去6年（-年）市房管中心数据统计，宁波市五区二手房市场自年起，成交量相对稳定，没有出现较大波动。年，宁波市五区共计成交套，创历史新高。年，宁波二手房市场整体表现平稳，成交量较年有所回落，但仍处高位。
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年宁波二手房市场走势与新房市场基本保持一致。2月疫情后，市场快速复苏，量价同步快速上扬。7月后，随着调控效应逐步显现，宁波二手房市场观望气氛浓厚，成交量逐渐回落，房价涨幅放缓。?
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年上半年，宁波二手住宅销售价格环比指数呈“V”型走势。具体来看，由1月份的.7回落至2月份的99.6，随着疫情得到有效控制，3-6月份快速回升至.2。下半年，受调控新*影响，房价环比指数一路走低,截至11月份回落至.4。
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12月份，由于各地教育主管部门相继发布招生预警，部分学区房需求提前至年前释放，二手住宅销售价格环比涨幅较上月扩大0.2个百分点，环比指数攀升至.6。
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三、*策：放开落户、限购升级
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年，宁波楼市主要在下半年迎来了两拨调控，降温过热市场，进一步规范市场。
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7月，先是印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，扩大限购区域、市五区查房；再是发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。
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12月，《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》印发，首付门槛提高、二套房首付4-6成，购房成本明显增大，严厉程度远胜以往。
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另一方面，年宁波落户条件进一步放开，主要涉及放开放宽居住就业落户、投资创业落户、人才落户条件和便利长三角地区人员落户等4个方面，进一步降低了新宁波人的买房门槛，助推购房需求上升，对房价起到一定的支撑作用。
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此外，从去年四季度开始，宁波施行“限房价、竞地价”土拍新*。今年宁波土拍继续双限，未来宁波全域限价、新房倒挂现象大概率将持续出现，稳房价的同时助燃市场热度，市场的恐慌情绪依然存在，面对被限制住的房价，没上车的人仍然在焦虑。
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四、土地：总金额亿，最高楼面价元，均创历史新高
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年，宁波涉宅土市整体量缩价升。宁波大市区涉宅地块总成交用地万㎡，环比去年缩量16%。总成交金额约亿元，再创历史新高。平均楼面价元/㎡，环比年涨幅高达62%。
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据克而瑞数据，全年宁波共计成交宗涉宅地块，主要分布在小港、北仑城区、杭州湾、江北慈城、骆驼等板块。
纵观年，荣安捍卫了本土房企的威望，占据了拿地金额、宗数、面积三个榜单的第一。此外，绿城拿地势头猛进，滨江强势发力，万科保持自己的节奏，宝龙继续加码宁波市场。融创武地、龙湖、江山万里雅戈尔，数量虽少但质量惊人。
?宁波市六区房企拿地排行榜
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6月24日拍出的鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块（绿城春熙潮鸣）以楼面价元/㎡刷新宁波涉宅地楼面价纪录。
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而根据拍地公告，此宗地块毛坯高层均价不高于元/㎡，小高层均价不高于元/㎡，以上各产品类型的最高销售单价不超过其毛坯销售均价的1.1倍。
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目前，该案已于年12月26日开盘并当日售罄，认购均价元/㎡（含宁波目前规定最高精装标准0元/㎡），主力户型为建面约-㎡四房和-㎡五房。
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未来，宁波主城区依旧供地紧张，地价持续攀升，而购房者选择面将越来越小，房价大概率持续走高。
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此外，由于限价，对于房企而言，主城区利润压缩，目前周边县市主城房地差较大，余姚、慈溪等板块利润空间尚可。
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五、购房者多数看涨，加快购房入市节奏
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在特殊的年，购房者的心理产生了哪些变化？市场环境又出现了哪些新趋势？
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乐居通过采访和实地调查发现，年，疫情和新*对投资客影响较大，宁波购房群体的心态整体表现较为积极。
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今年以来，宁波市中心优质地块出让多，土地市场持续高热，最高楼面价已突破3万元大关。虽然随着7月新*的施行，三季度土地市场的整体溢价率较前期有明显下降，但优质地块仍然竞争激烈，土地成交价格处于高位，引发局部市场升温。此外，随着去年成交的高价地块逐步入市，宁波新房均价不断提升，不少购房者出于“买涨不买跌”心理，加快购房入市节奏。
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无房观望的受访者中，问及对明年宁波房价走势的预期，少数市民认为保持稳定，绝大多数人看涨。多数受访者表示，宁波轨道交通网络的进一步建设、宁波经济发展是导致房价进一步上涨的原因。
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随着调控新*的正式落地，三季度房地产市场的活跃度较前期下降，市场观望气氛渐浓。据调研的多家售楼处、中介反映，下半年客户来访量和成交量持续走低，销售速度较预期放缓。业内普遍认为，总体而言，未来宁波房价将以平稳为主。
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此外，据北辰地产万达店戴显有反映，二手房方面，年宁波购房者心态确实有变化。以他的一位客户为例。客户自己开店，原本有购房打算，但因疫情觉得生意会有影响，就打击了购房的信心，最后表示说先缓一段时间。
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六、年展望：预期正在变化
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年，宁波楼市商品住宅年度成交金额达到亿元，首次突破千亿大关。5年过去，宁波市场规模翻了一番，登顶亿元新标的。
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从年起，宁波进入地铁时代，城市也进入快速扩张发展。年，宁波已有5条线路运营，分别是1-4号线和鄞奉线，在建线路有2号线二期后通段和5号线一期等。随着第三轮轨交来临，更多轨交站点周边地块价值将被发掘。
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板块方面，宁南新城、滨江新城、姚江新城、镇海新城以及甬江东岸等依旧是值得